为进一步加强保障房的应用、检修、保养管理方法，标准保障房的物业管理主题活动，依据相关法律法规要求，融合山西省具体而制订《山西省保障性住房运营管理办法》。

陕西省保障房经营管理方法全篇与讲解

【发文字号】：晋政办发〔2012〕70号
【实行時间】：20130120
【信息内容来源于】：山西省人民政府

文件目录

• 第一章 总 则
• 第二章 租 金
• 第三章 住房重点维修资金
• 第四章 物业管理附加费以及他花费
• 第五章 物业管理与服务设施管理方法
• 第六章 附 则
• 政策措施
• 常见问题

第一章 总 则

第一条 为进一步加强保障房的应用、检修、保养管理方法，标准保障房的物业管理主题活动，依据相关法律法规要求，融合山西省具体，制订本方法。

第二条 省内行政区内廉租住宅、公共性租用住宅和经济发展可用住宅经营管理适用本方法。

第三条 本方法所称保障房经营管理，就是指核算廉租住宅、公共性租用住宅和经济发展可用住宅住房重点维修资金，并对其执行物业管理和监管等主题活动。

第四条 市、县（市、区）市人民政府应科学研究廉租住宅和经济发展可用保障性住房目标并轨，租赁并举，确保目标愿购则购、愿租则租，逐渐探寻廉租住宅、经济发展可用住宅、公共性租用保障性住房目标并轨，三类住宅统一基本建设，三类确保目标综合配租、配股的管理机制。

第五条 市、县（市、区）市人民政府承担主管机关的保障房经营管理工作中。市、县（市、区）市人民政府住房城乡基本建设（房地产业）主管机构承担组织实施主管机关的保障房经营管理工作中。市、县（市、区）市人民政府相关部门，理应按照本方法的要求和区级市人民政府要求的职责权限，相互配合，一同搞好保障房经营管理工作中。
住房城乡基本建设（房地产业）主管机构承担聘用前期物业服务项目企业，监管、具体指导住房重点维修资金的交存、应用和管理方法。
行政机关承担监管廉租住宅和公共性租用住房租金核算及应用状况，服务设施机器设备营业收入交存及应用状况，住房重点检修资金归集及应用状况。
审计机关承担审计监督廉租住宅和公共性租用住房租金交存及应用状况，服务设施机器设备营业收入交存及应用状况，住房重点检修资金归集及应用状况。
价钱主管机构承担核准并发布保障房物业管理附加费规范、廉租住宅与公共性租用住房租金规范、经济发展可用住宅市场价格。

第六条 省人民政府住房城乡基本建设主管机构理应会与省财政局、财务审计、价钱等相关部门，提升对保障房经营管理工作中的监管具体指导。

第二章 租 金

第七条 廉租住宅、公共性租用住房租金规范由价钱主管机构依照我国及省相关要求明确和调节。
房租规范的明确和调节状况，理应根据政府部门政府报告、政府部门门户网、政务公开公开栏等方式向社会发展发布。

第八条 廉租住宅和公共性租用住房租金，由市、县（市、区）住房城乡基本建设（房地产业）主管机构或是授权委托公有住房管理方法企业、物业管理企业扣除，存进行政机关开设的廉租住宅和公共性租用住房租金交存专用存款账户。

第九条 廉租住宅和公共性租用住房租金，推行收支两条线管理方法，由行政机关监管，关键用以下列几层面：
（一）廉租住宅与公共性租用住宅物业管理补助；
（二）商住楼或是别的新项目配套的廉租住宅、公共性租用住宅与别的住宅中间公共性位置、同用设备设备维护、升级、更新改造理应由廉租住宅、公共性租用住宅小区业主担负的花费；
（三）集中化基本建设的廉租住宅、公共性租用住宅与普通住宅中间公共性位置、同用设备设备维护、升级、更新改造理应由廉租住宅、公共性租用住宅小区业主担负的花费。

第十条 承租方无书面通知，不准时缴纳廉租住宅、公共性租用住房租金的，由房租扣除企业催交，并在隶属物业管理地区公示栏内公示。拒不缴纳的，报市、县（市、区）住房城乡基本建设（房地产业）主管机构按相关要求强制取回住宅。

第三章 住房重点维修资金

第十一条 经济发展可用住宅选购人理应依照选购总面积交存住房重点维修资金，每平米总建筑面积交存第一期住房重点维修资金的金额应是本地住宅建筑设备安装工程每平米工程造价的3%～5%。
各市区、县人民政府理应依照略低产品住宅交存占比的标准，明确实际的交存规范。

第十二条 经济发展可用住宅住房重点维修资金，在住户交流会创立前，由市、县（市、区）住房城乡基本建设（房地产业）主管机构托管，授权委托所在城市金融机构设立专用存款账户，以新项目为企业设账，按房子进户门号设单独立户账。
业主委员会创立后，业主委员会理应授权委托所在城市金融机构设立住房重点维修资金专用存款账户，按房子进户门号设单独立户账。业委会理应以书面形式告知市、县（市、区）住房城乡基本建设（房地产业）主管机构。
市、县（市、区）住房城乡基本建设（房地产业）主管机构理应在接到通告后30日内，通告专用存款账户管理方法金融机构将该新项目小区业主交存的住房重点维修资金账面净值调拨至业主委员会设立的帐户，并将相关账务转交业委会。
市、县（市、区）住房城乡基本建设（房地产业）主管机构理应提升业主委员会设立经济发展可用住宅住房重点检修资金账户的监管。

第十三条 经济发展可用住宅新项目住房重点维修资金调拨业主委员会管理方法前需应用的，依照下列程序流程申请办理：
（一）物业管理企业依据检修和升级、更新改造新项目明确提出应用提议；
（二）住房重点维修资金税前列支范畴内特有一部分占房屋建筑占地面积三分之二之上的小区业主且占总人数三分之二之上的小区业主探讨根据应用提议；
（三）物业管理企业或是有关小区业主组织实施应用计划方案；
（四）物业管理企业或是有关业主持人相关原材料，向市、县（市、区）住房城乡基本建设（房地产业）主管机构申请办理税前列支；
（五）市、县（市、区）住房城乡基本建设（房地产业）主管机构审批愿意后，向专用存款账户管理方法金融机构传出调拨应用通告；
（六）专用存款账户管理方法金融机构将所需住房重点维修资金调拨至检修企业。

第十四条 经济发展可用住宅新项目住房重点维修资金调拨业主委员会管理方法后需应用的，依照下列程序流程申请办理：
（一）物业管理企业明确提出应用计划方案；
（二）业主委员会依规根据应用计划方案；
（三）物业管理企业组织实施应用计划方案；
（四）物业管理企业持相关原材料，向业委会申请办理税前列支；
（五）业委会根据应用计划方案审批愿意，并报市、县（市、区）住房城乡基本建设（房地产业）主管机构办理备案；
（六）业委会向专用存款账户管理方法金融机构传出调拨住房重点维修资金的通告；
（七）专用存款账户管理方法金融机构将所需住房重点维修资金调拨至检修企业。

第十五条 廉租住宅、公共性租用住宅产权年限人，理应依照住宅总建筑面积交存住房重点维修资金。
集中化基本建设的廉租住宅、公共性租用住宅新项目，每平米总建筑面积交存第一期住房重点维修资金的金额应是本地住宅建筑设备安装工程每平米工程造价的3%～5%。
商住楼或是别的新项目配套的廉租住宅、公共性租用住宅，每平米总建筑面积交存第一期住房重点维修资金的规范，按配套新项目别的住宅的交存规范交存。
廉租住宅、公共性租用住宅住房重点维修资金续交规范与方法，由市、县人民政府制订。

第十六条 集中化基本建设的廉租住宅、公共性租用住宅住房重点维修资金，由市、县（市、区）行政机关创建专用存款账户储存，依照产权年限企业设账，按新项目和幢设票房分成。
商住楼以及他新项目配套的廉租住宅、公共性租用住宅住房重点维修资金，与配套新项目的住房重点维修资金统一管理方法。

第十七条 集中化基本建设的廉租住宅、公共性租用住宅新项目检修、升级、更新改造，需应用住房重点维修资金的，依照下列程序流程申请办理：
（一）物业管理企业依据检修和升级、更新改造新项目明确提出应用提议和计划方案；
（二）物业管理企业将应用提议和计划方案报市、县（市、区）住房城乡基本建设（房地产业）主管机构，经审批愿意后，请示平级行政机关准许；
（三）物业管理企业依照准许计划方案组织实施；
（四）物业管理企业持相关原材料，向市、县（市、区）行政机关申请办理税前列支；
（五）市、县（市、区）行政机关审批愿意后，从本新项目住房重点维修资金专用存款账户调拨至检修企业。
商住楼以及他新项目配套的廉租住宅、公共性租用住宅检修、升级、更新改造，需应用住房重点维修资金的，按配套新项目住房重点维修资金应用的有关程序流程申请办理。

第四章 物业管理附加费以及他花费

第十八条 经济发展可用住宅、廉租住宅、公共性租用住宅物业管理附加费规范，由小区业主（业委会）与物业管理企业依据市、县价钱主管机构会与平级住房城乡基本建设（房地产业）主管机构制订的级别基价和波动力度，在物业管理合同书中承诺。
物业管理企业理应依照当地政府价钱主管机构的要求推行实价，在物业管理地区内的明显部位，将服务项目內容、服务标准及其收费标准新项目、收费标准等相关状况开展公示公告。

第十九条 保障房应用人理应依照物业管理合同书（前期物业服务协议）、租赁合同的承诺准时全额缴纳物业管理附加费。物业管理附加费由物业管理企业扣除。

第二十条 定居人无书面通知，不准时缴纳物业管理附加费的，由物业管理企业催交，并在隶属物业管理地区公示栏内公示。
拒不缴纳物业管理附加费的廉租住宅、公共性租用住宅承租方，由物业管理企业报市、县（市、区）住房城乡基本建设（房地产业）主管机构按违背租赁协议承诺个人行为等相关要求解决。
拒不缴纳物业管理附加费的经济发展可用住宅定居人，物业管理企业能够 向人民检察院提起诉讼。

第二十一条 定居人归属于贫困家庭家中、患有残废的，可以向市、县（市、区）住房城乡基本建设（房地产业）主管机构提交申请，经审批满足条件的，可在所住宅小区分配服务项目事宜抵冲一部分或所有物业管理附加费。

第二十二条 垃圾清运费、水电费、水电费、天然气服务费、通信费、光纤上网费、有线数字电视收视率维护费用等理应由本人担负的花费，由相关部门（企业）向保障房定居人立即收交。

第二十三条 承租方按照规定撤出或同意撤出保障房的，撤出时理应付清房租、物业管理附加费、垃圾清运费、水电费、水电费、天然气服务费、通信费、光纤上网费、有线数字电视收视率维护费用等理应由本人担负的花费。

第五章 物业管理与服务设施管理方法

第二十四条 市、县（市、区）住房城乡基本建设（房地产业）主管机构理应制订保障房住户（居民）临时性管理方法通信规约，依规承诺以下事宜：
（一）物业管理的应用、维护保养和管理方法；
（二）小区业主的整体利益；
（三）小区业主理应执行的责任；
（四）违背临时性管理方法通信规约理应担负的义务。

第二十五条 保障房完工交货居民应用前，担任物业管理企业理应与施工单位进行物业管理公共位置和同用设施的承接查验工作中。

第二十六条 保障房住户、业主委员会聘用物业管理企业以前，理应由市、县（市、区）住房城乡基本建设（房地产业）主管机构机构采用公开招标的方法聘用物业管理企业，并签署前期物业服务协议。
业委会与物业管理企业签署物业管理合同书后，前期物业服务项目终止合同。

第二十七条 承揽保障房新项目物业管理的企业按合同书承诺执行维护保养小区环境环境卫生、安保、车辆安全管理和同用位置、同用设施的检修、保养、管理方法等岗位职责。

第二十八条 物业管理企业理应提高责任意识，标准服务项目个人行为，提升 服务水平。在小区域内公布服务、服务标准、服务项目收费标准、临时性管理方法通信规约等內容，按时搜集居民的意见与建议，立即劝阻交通违章构建、更改房屋用途或是私自改造房子等个人行为。发觉保障房转租房、借于、出让、租赁、替换、运营等情况，理应立即汇报市、县（市、区）住房城乡基本建设（房地产业）主管机构。

第二十九条 廉租住宅和公共性租用住宅新项目配套的营业性用地、配套设施公共基础设施机器设备及场地的广告宣传、租用等运营事宜，理应由市、县（市、区）住房城乡基本建设（房地产业）主管机构或是授权委托物业管理企业运营管理。
经济发展可用住宅新项目配套的营业性用地由产权年限企业承担运营管理，配套设施公共基础设施机器设备及场地的广告宣传、租用等运营事宜由物业管理企业委托运营管理。

第三十条 廉租住宅、公共性租用住宅配套营业性用地及配套设施公共基础设施机器设备的营业收入和经济发展可用住宅配套公共基础设施机器设备公有制产权年限一部分的营业收入，理应存进行政机关开设的保障房营业收入专用存款账户，由行政机关统筹规划应用。
经济发展可用住宅配套公共基础设施机器设备小区业主共有产权一部分的营业收入，理应用以填补本新项目住房重点维修资金，依照占比存进各小区业主的单独立户帐户。

第三十一条 审计部门理应按时对廉租住宅和公共性租用住房租金交存及应用、服务设施经营性收入交存及应用、重点检修资金归集及应用等状况开展财务审计。

第三十二条 市、县（市、区）住房城乡基本建设（房地产业）主管机构理应提升对保障房经营管理的监管，开设保障房应用、管理方法、服务项目举报电话，通畅居民体现需求的方式。

第六章 附 则

第三十三条 市、县（市）市人民政府理应在本方法下发3个月内制订实施办法，并补报一级市人民政府办理备案。

第三十四条 本方法自下发之日30日后起实施。

政策措施

一、保障房管理条例的制订基本

本方法所称确保特性的住房，就是指管束开工规范出价钱格和房租水准，朝向切合标准标准的城镇中等水平偏下和中低收入住房艰难家中、新工作没房员工与在城镇稳定工作的外界流动人口、农村入城工作工作人员、住房艰难的失地农民和乏力选购安装房的棚户区拆迁住户、切合确保标准的别的家中租用或售卖的确保特性的住房。原廉租住房、城镇公共性租用住房执行并轨解决，并轨后通称为确保特性的住房。确保特性的住房解决执行一同整体规划、一同开工、并轨解决、租赁侧重、梯度方向确保的规则，执行归类确保。由县人民政府综合协和协解决，县直有关一部分和开发区及乡(镇、街道)按标准承担相对应义务。

二、保障房管理条例的有关要求

确保特性的住房的房租规范参考同地区、同种类房屋市场销售房租，由市住房确保一部分会与物价水平一部分拟订规范后报人民政府赞成执行。切合确保标准的最少收益或中重度伤残人家中等尤其艰难团队按照我国和省相关标准免减房租。确保特性的住房由市住房确保一部分或市人民政府信赖企业出任解决，确保特性的住房租借人与承租方应签署《市保障性质的住宅租借合同》。选购确保特性的住房的家中签署《市保障性质的住宅出售合同》，一次性交清购房款以及他花费。确保特性的住房的出价钱格不可小于新项目梳理开工成本价;切合确保标准的最少收益或中重度伤残人家中等尤其艰难团队选购确保特性的住房的价钱不可小于新项目梳理成本80%。

租用(售)的确保特性的住房合同书应该注明房租规范或出价钱格、支付方法、核查時刻、出让及发售市场销售约束、撤出强制标准及其按月全额缴纳房屋房租、水电气、机器设备维护、物业管理服务费等碰触两侧权利和义务的內容，租用合同书规则上一年一签，最多合同期限不超过5年。切合确保标准的最少收益或中重度伤残人家中等尤其艰难团队，对投入物业管理处置费确实有艰难的，可由确保家中要求，物业管理服务企业、小区、民政部门、住房确保一部分、会计一部分核查，可免减其一部分或全部物业管理解决花费，免减的花费可由住宅小区经营性用地盈利、社会救助等方式填补给物业管理解决企业。

常见问题

一、保障房在经营管理全过程中存有什么难题？
【答】保障性住房自有资金三保障性住房的住宅成本费有非常大一部分是操纵在各种各样税金上的，要想减少基本建设成本费就需要认真落实税金政策优惠，减少确保安住基本建设成本费，要严苛依照相关法律法规要求，贯彻落实保障性住房保障性住房股票基金免交现行政策，一律免交土地交易收益，贯彻落实增值税、房地产税、房产契税等税收减免政策优惠。保障性住房自有资金是保障房建设的基本，仅有持续扩宽保障性住房自有资金，才可以促进保障性住房的迅速发展趋势。 此外，确立保障性住房自有资金后，保障性住房营运资金管理方法也不可忽视，要保证资产专款专用，防止资产停留、占用和侵吞等产生。

二、保障房长期性闲置并沒有违背哪些要求？
【答】保障房自身便是政府部门出示的福利性住宅，是政府部门为中低收入者住宅艰难家中所出示的限制规范、限定价格或房租的住宅，一般由廉租住宅、经济发展可用住宅、税收优惠政策租用住宅、定向安置房等组成。这类种类的住宅不同于彻底由销售市场产生价钱的商住楼。保障房申请办理家中，需统一填好《保障性住房申请家庭情况核定表》，并提交有关证明文件。合乎廉租保障性住房标准的，在提交申请时，应另外出示合乎廉租家庭条件的有关证明文件，由社区服务中心(城镇市人民政府)保障性住房管理方法单位在《保障性住房申请家庭情况核定表》中做相对应标明和表明。因而，保障房是务必合乎有关申请资格的，而且一旦不符合搬入标准了，是能够 依规规定撤出的。保障房并不会强制开展分派，只是有要求的人积极申请办理，一种极端化状况，没有人申请办理或是沒有合乎搬入标准的，当然住宅就闲置了。