为适用本人选购住宅，标准本人购房贷款管理方法，推动业务流程不断身心健康发展趋势，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等法政策法规制订《中国农业银行个人住房贷款管理办法》。

中国建设银行本人购房贷款管理条例全篇

【发文字号】：农青发〔2008〕255号
【实行時间】：20080901
【有关规章】：本人购房贷款管理条例

文件目录

• 第一章 通则
• 第二章 基本上要求
• 第三章 操作步骤
• 第四章 别的要求
• 第五章 附录
• 本人购房贷款基本上要求

第一章 通则

第一条 为适用本人选购住宅，标准本人购房贷款管理方法，推动业务流程不断身心健康发展趋势，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、别的相关法律法规、政策法规、行政法规及《中国农业银行个人信贷业务基本规程（试行）》，制订本方法。

第二条 本方法所称本人购房贷款（没有本人商业用房借款，相同）就是指农行向普通合伙人派发的用以选购国有土地上的住宅的借款。

第三条 本人购房贷款业务流程坚持不懈“集中化运营、精细管理、操纵风险性、合理发展趋势”的标准，并列入本人消费性贷款业务管理方法。

第四条 依照买卖特性区划，本人购房贷款包含一手购房贷款、二手购房贷款。
一手购房贷款就是指借款行向贷款人派发的，用以贷款人选购初次买卖的住宅（即房地产业房地产商或别的达标开发设计行为主体开发设计基本建设后市场销售给本人的住宅）的借款。二手购房贷款就是指借款行向贷款人派发的，用以贷款人选购再买卖住宅（即房屋出售人根据买卖获得房地产业支配权资格证书并能够在房地产业三级市场再度买卖的住宅）的借款。

第五条 本人购房贷款归于“本人购房贷款”会计分录结转，按买卖特性在银行信贷智能管理系统入录相对应借款类型。

第六条 本方法适用中国建设银行各个组织申请办理的自营性本人购房贷款和组合贷中的自营性借款一部分。

第二章 基本上要求

第七条 本人购房贷款的目标为在我国地区具备彻底民事行为能力工作能力的普通合伙人，包含中国人和在我国有着合理合法永居权的老外。

第八条 贷款人须另外具有以下标准：
（一）具备彻底民事行为能力工作能力和合理合法合理的身份证证件；
（二）具备还款借款等额本息贷款的工作能力；
（三）个人信用稳步增长；
（四）已签署合理合法合理的房产买卖合同书，且所买房屋用途为住房；
（五）有不少于最少要求占比的首付证实；
（六）正常情况下以所买住宅设置质押担保；
（七）农行要求的别的标准。

第九条 住房贷款金额应依据贷款人所买住宅的总建筑面积、企业价钱、成新率及其贷款人还贷工作能力等要素有效明确。一手购房贷款额度最大不超过贷款人所买住宅交易量价钱的80%，二手购房贷款额度最大不超过贷款人所买住宅交易量价钱、评定价钱二者当中低者的80％。一切状况下，住房贷款金额均须合乎金融体系监管组织的要求。

第十条 住房贷款年限最多不超过30年；贷款人年纪与贷款年限之和最多不超过70年；贷款人年纪在60岁之上的，应提升个人信用情况和还贷工作能力符合规定的法律责任担保人或提升共同借款人。
本人购房贷款期满日不可晚于质押物国有制土地使用权证期满日。
住房贷款年限应在一年之上，但总公司另有要求的以外。

第十一条 银行贷款利率实行中央人民银行和总公司年利率要求,能够选用固定利率、浮动利率或固定不动加浮动利率（混和年利率）方法。

第十二条 对合乎总公司要求，限期在一年之内（含一年）的本人购房贷款，可推行整存零取或按月（季）结息期满还本的贷款还款方式；限期在一年之上的本人购房贷款，应推行分期付款付息。
本人购房贷款的还贷周期时间能够为一个月、三个月或总公司要求的别的周期时间。
本人购房贷款的贷款还款方式能够为等额本金还款、等额本息还款、等比增长、等比下降、等额本息增长、等额本息下降或总公司要求的别的方法。

第十三条 本人购房贷款在办理预告登记以前，应依照《中国农业银行信贷业务担保管理办法》相关要求设置阶段性担保。一手购房贷款由房屋出售人担负分阶段保证担保，但总公司另有要求的以外。房屋出售人担负阶段性担保的，不用对房屋出售人开展信誉等级鉴定和贷款担保信用额度核准。

第十四条 担保人缴纳担保金的，应在农行“保证金存款”会计分录下为担保人设定担保金专用存款账户，并在有关协议书、合同书中确立承诺以该专用存款账户内的担保金为所贷款担保的负债设置质押贷款。

第十五条 申请办理质押（预告片）备案及领到项证支配权资格证书等工作中应由调研工作人员以外的农行员工亲自申请办理。

第十六条 本人购房贷款商业保险遵照同意、公平商议标准。在贷款人同意基本上，与贷款人公平商议挑选是不是购买保险、商业保险种类、保险费用、保险费用交纳方法和保险公司。贷款人选购商业保险的，正常情况下应将农行做为第一收益人。

第十七条 以贷款人所买住宅设置质押的一手购房贷款，正常情况下在办理阶段性担保和质押预告登记以后派发，但对房产交易管理制度的地域或满足条件的高品质房地产业房地产商，经总公司准许，借款可在办理阶段性担保、收执房子备案组织出示的质押预告登记审理证实以后派发。对本地房子备案组织未开设质押预告登记的地域，借款应在办理阶段性担保和房产买卖合同书备案办理备案以后派发。
贷款人所买一手住宅早已进行使用权初始登记的，借款既可在办理住宅所有权转移备案和预告登记以后派发，也可在办理住宅所有权转移备案及阶段性担保、收执房子备案组织出示的预告登记审理证实以后派发。

第十八条 以贷款人所买住宅设置质押的二手购房贷款，正常情况下在办理住宅所有权转移备案和预告登记以后派发。对合乎总公司要求标准的，也可在办理阶段性担保、住宅所有权转移备案、收执房子备案组织出示的预告登记审理证实以后派发。

第三章 操作步骤

第十九条 本人购房贷款的操作步骤包含：贷款人申请办理、金融机构审理、贷前调研、借款核查、借款审核、签署借款协议、申请办理贷款担保办理手续、借款派发、信贷管理、借款取回、清户撤押等。

第二十条 贷款人申请办理本人购房贷款的，应按照规定出示包含但不限于贷款人身份证证件、婚姻情况证实、买房首付证实、还贷工作能力证实及其合理合法合理的房产买卖合同书等以内的申请贷款材料。

第二十一条 调研工作人员解决包含但不限于借款材料真实有效，贷款人买房个人行为真实有效、个人信用情况、还贷工作能力，买房首付，房产交易价钱合理化等內容开展调研。对贷款人申请办理一手购房贷款并以所买住宅以外的别的住宅设置质押的或贷款人申请办理二手购房贷款的，应按照规定对质押物开展价格评估。调研工作人员解决评定价钱是不是有效出示调研建议。
调研工作人员须查看中国人民银行个人征信报告系统软件,打印出并储存贷款人个人信用报告。
调研工作人员须最少与贷款人谈话一次，并搞好谈话纪录。
总公司或一级支行要求开展两人调研的，应推行两人调研规章制度。

第二十二条 核查工作人员解决包含但不限于借款资料齐全合理合法实效性，贷款人个人信用情况、还贷工作能力，买房首付，担保，调研单位调研结果等以内的內容开展核查。
核查工作人员应根据银行信贷材料，根据敬业核查，对贷款人买房风险性开展总体点评。核查工作人员应特别关心贷款人买房价钱合理化。

第二十三条 有权利审核人到受权范畴内，参照调研、审核意见审核本人购房贷款业务流程。

第二十四条 借款行应依据审批意见填好本人买房担保借款合同书，申报合同书审核员开展规范化核查和/或法律法规核查以后，依照《中国农业银行合同管理办法》相关要求，与贷款人、贷款担保人当众签定或公正签定本人买房担保借款合同书。

第二十五条 本人购房贷款须在本人买房担保借款合同生效并贯彻落实所有下款标准以后派发。
借款资产应立即调拨至房屋出售人帐户，但总公司另有要求且借款彼此作出书面形式承诺的以外。

第二十六条 借款派发后，借款彼此可依照农行相关要求及本人买房担保借款合同书承诺，申请办理提前还贷，调节贷款还款方式、还贷限期、还贷周期时间等借款因素。

第二十七条 可以办理抵押（预告片）备案的地域，务必立即办理抵押（预告片）备案；在办理抵押（预告片）备案以前派发本人购房贷款的，须在有效期内办理质押（预告片）登记。
一手购房贷款派发时贷款人所买住宅为预售房的，须在住宅所有权转移备案以后三个月内申办预告登记。预告登记正常情况下应在一手住宅工程验收之日起2年内办理。

第二十八条 借款行应提升抵押房屋备案管理方面，开设专业账表，关键纪录房屋产权、质押（预告片）备案申请办理、项证支配权资格证书获得、质押（预告片）备案变动与销户等阶段的申请办理時间与经办人员工作人员。
各行各业应按照规定对行内辖内办理抵押（预告片）备案的真实有效、合理合法、时效性开展查验。

第二十九条 本人购房贷款业务流程档案资料依照《中国农业银行信贷业务档案管理办法》相关要求开展管理方法。
必备条件的地域，应积极主动营销推广档案资料系统软件，平常只应用档案资料，实物档案推行集中化存放。

第三十条 本人购房贷款风险分类依照《中国农业银行贷款风险分类管理办法》、《中国农业银行贷款风险分类操作规程》相关要求实行。
别的信贷管理工作中依照《中国农业银行个人信贷业务基本规程(试行)》实行，但总公司另有要求的以外。

第三十一条 贷款人偿还所有借款等额本息贷款后，借款行应将质押的支配权凭据交回抵押人，并帮助申请办理预告登记的销户办理手续。

第四章 别的要求

第三十二条 在一手购房贷款中，正常情况下仅可对有权利准入条件行早已审核准入条件的按揭贷款新楼盘派发一手购房贷款。
在一手购房贷款中，正常情况下以贷款人本笔借款所买住宅设置质押担保。但对信誉等级合乎总公司要求标准的贷款人，确实有必须的能够贷款人家中有着使用权的别的住宅设置质押担保，贷款金额既要合乎本方法有关贷款金额的一般性要求，另外不可超出质押物评定价钱的70％。

第三十三条 对贷款人在以本身为名单独获得所有权的国有土地上修建自己的房子的农村自建房借款，归于本人购房贷款业务流程管理，但借款准入条件、审核标准应严治把握，谨慎申请办理。

第三十四条 对贷款人已在本行申请办理本人购房贷款，办理贷款选购与所买住宅相配套的停车位（位）、且停车位(位)可以申请办理单独的房屋产权证明和预告登记办理手续的，能够放贷。贷款政策和办理手续参考本人购房贷款相关要求实行，归于“本人购房贷款”会计分录结转，在银行信贷智能管理系统中的借款类型与已申请办理的本人购房贷款同样。
停车位（位）虽不可以申请办理单独的房屋产权证明但可在借款所买住宅的房地产业支配权资格证书中做确立记述且随住宅出让的，可对住宅和配套设施停车位(位)合拼派发本人购房贷款。

第三十五条 对本人购房贷款业务流程中发生的虚报按揭贷款以及他违规操作，依照《中国建设银行员工违背管理制度管理条例》开展惩罚，违犯刑诉法的，移交司法部门依法办理。

第五章 附录

第三十六条 本方法推行后，原《中国农业银行个人住房贷款管理办法》（农青发〔2000〕60号）、《中国农业银行个人住房贷款操作流程》（农青发〔2001〕182号）、《中国农业银行个人住房贷款贷后管理办法》（农青发〔2004〕46号）另外废除。本方法下达以前的别的要求与本方法不一致的，以本方法为标准。

第三十七条 本方法由我国农业银行总行承担表述和改动，各一级支行可制订实施办法，并向总公司办理备案。

第三十八条 本方法自2008年9月1日起推行。

本人购房贷款基本上要求

一、合理合法合理的身份证证件
（一）地区（港澳台地区人员以外）一般人员出示：住户身份证原件及影印件。
（二）中国解放军士兵出示：军官证/军人证/文职干部证/离休干部殊荣证/军人退休证/文职干部退休证/军校学员证中的一切一种正本及影印件。
（三）中国人民武装警察部队武装警察出示：军官证/警察证/文职干部证/离休干部殊荣证/警察退休证/文职干部退休证中的一切一种正本及影印件。
（四）港、澳、台人员出示：港、澳、台住户往来国内通行卡/港、澳、台同胞们回乡证/港、澳、台住户旅行证/由我国政府审签的护照签证中的一切一种正本及影印件。

二、婚姻情况证实
（一）中国境内（港澳台地区人员以外）己婚人员应出示结婚证书/户口本（卡）中的一切一种正本及影印件。离婚或离异人员应出示离婚证书/离婚判决书/另一半死亡证/户口本（卡）中的一切一种正本及影印件。单身人员除应书面声明单身以外，还应出示户口本（卡）正本及影印件,且户口本（卡）上备案为“单身”或未记述婚姻情况；士兵、武装警察等因客观因素没法出示户口本（卡）的，一级支行应依据当地具体对有权利出示证实的企业明确提出实际规定。
（二）港澳台地区人员
香港澳门人员：合理合法合理的婚姻情况资格证书/国内驻香港澳门组织为其工作员出示的婚姻情况证实/港、澳相关社团组织为其vip会员出示的婚姻情况证实/我国司法行政机关行政机关授权委托的香港律师分辨的中国香港结婚登记监督机构处出示的婚姻情况证明文件和经该刑事辩护律师证实的由被告方作出的婚姻情况申明/澳門结婚登记组织出示的婚姻情况证实中的一切一种正本及影印件。
中国台湾人员: 己婚人员应出示结婚证书/户口滕本里的一切一种正本及影印件。离婚或离异人员应出示离婚证书/离婚判决书/另一半死亡证/户口滕本里的一切一种正本及影印件。单身人员除应书面声明单身以外，还应出示户口滕本/合理合法合理的未婚证明中的一切一种正本及影印件。

三、买房首付证实
（一）一手购房贷款的买房首付证实能够是下列三项之一：宣布税票；合理合法合理的现钱交款凭据或收款凭证；房地产商出示的首付收条。对房地产商出具收条的，应规定房地产商出示与首付相匹配的银行进账单或规定贷款人出示与首付相匹配的收款凭证（或汇款凭证）。小额贷款订金（或预付款）一部分可仅由房地产商出示收条。
（二）在二手购房贷款中，贷款人向房屋出售人帐户转帐或汇钱的，收款凭证（或汇款凭证）及其房屋出售人签名确定的首付收条能够做为首付证实；由本行执行买卖资产代管的，以被代管资金账户清单及租赁协议书做为首付证实；由中介服务托管首付的，中介服务应出示首付收条并经房屋出售人签名认同，且规定中介服务出示与首付相匹配的银行进账单或规定贷款人出示与首付相匹配的收款凭证（或汇款凭证）。小额贷款订金（或预付款）一部分可仅由中介服务或房屋出售人出示收条。
（三）在本人购房贷款中，调研工作人员须核查贷款人首付付款的真实有效。

四、还贷工作能力评定标准
（一） 基本上个人收入证明
1、工薪阶层任职类能够是下列（1）-（4）项之一：
（1）贷款人所属单位出示的收益证明文件。
（2）贷款人近一年以内不少于持续三个月的对公的储蓄卡银行对账单或对公的银行存折清单。
（3）贷款人近一年以内不少于持续三个月的住宅公积金缴存证实。调研工作人员应依据缴存比例测算贷款人平均收益。
（4）贷款人近一年以内的个人所得税完税凭证。调研工作人员应依据缴税占比测算贷款人平均收益。
2、个私小区业主类能够是下列（1）-（2）项之一：
（1）贷款人近一年以内的个人所得税完税凭证。调研工作人员应依据缴税占比测算贷款人平均收益。
（2）项目投资营业收入证实。出示近一年以内经工商注册的贷款人拥有的企业股权证明、经财务审计的公司资产总额证实，及其近些年以内股东分红的证实。调研工作人员应依据股东分红可靠性及可预估性开展适度折扣率后，除于分紅间距月数计算为月收入。
（二）还贷工作能力輔助证实能够是下列1－2项中的一项或所有：
还贷工作能力輔助证实就是指贷款人出示的贷款人或其另一半户下的速动资产证实和房屋产权证明。輔助证实仅做为金融机构客观性分辨贷款人还贷工作能力的辅助根据，不可做为还贷工作能力证实的唯一根据。
1、速动资产证实
（1）起息号在三个月以前存期大半年之上的外币存款定期存款、凭证式国债。
（2）持有期已在大半年之上的记账式国债。
（3）起息号在三个月以前的活期储蓄帐户内近三个月的日均存款账户余额。
（4）合理合法保险公司出示的保底型人寿保险保险单/保底型项目投资保险单中已付款保险费用的当今折现率或保险单现金价值或退保险基金净值。
（5）证劵公司、股票基金公司或代管组织出示的个股、股票基金清单明细表明的总市值。
2、房屋产权证明。指贷款人家中有着使用权且没经质押、可以买卖的房地产。贷款人出示此次借款所买住宅以外的别的房地产的使用权资格证书、房产契税完税凭证。房地产使用价值正常情况下依照房产契税完税凭证所述交易量价钱测算。调研工作人员应调研确定房地产未设置质押。
（三）还贷工作能力评定标准
1、基本上个人收入证明各类不能互相累积；还贷工作能力輔助证实1-2项可互相累积，但不可与基本上个人收入证明互相累积。
2、为保证 真实有效，贷款人在全额的交货首付以后出示的符合规定的证明文件才可以做为还贷工作能力輔助证实。
3、贷款人应最少出示基本上个人收入证明中的一切一项,激励贷款人出示还贷工作能力輔助证实。
工薪阶层人员出示基本上个人收入证明中第（1）项的，调研工作人员应融合本地城市经济发展、贷款人年纪、岗位、职位等基本情况，分辨收益证明文件所列收益是不是有效。对收益证明文件所列收益远超一切正常水准造成 收益真实有效无法分辨的,应规定贷款人出示基本上收益第（2）-（4）项个人收入证明中的一切一项开展证明，贷款人出示的第（2）-（4）项个人收入证明中的一切一项显著小于收益证明文件所列收益的，需从低评定贷款人收益；贷款人无法出示第（2）-（4）项个人收入证明的，应规定出示还贷工作能力輔助证实，且（速动资产＋房地产使用价值）≥借款本钱。 个私小区业主出示项目投资营业收入证实的，调研工作人员应融合本地城市经济发展、贷款人从业岗位等基本情况，分辨个人收入证明所列收益是不是有效。对列出收益远超一切正常水准造成 收益真实有效无法分辨的，应规定出示还贷工作能力輔助证实，且（速动资产＋房地产使用价值）≥借款本钱。

五、两人调研
（一）下列几类状况须推行两人调研：
1、向贷款人以及另一半派发的购房贷款额度超出要求规范（由一级支行确立）的本人购房贷款。
2、向贷款人以及另一半派发的购房贷款订单数超出要求规范（由一级支行确立）的本人购房贷款。
3、合乎总公司或一级支行要求的别的状况的购房贷款。
（二）两人调研能够采用下列方式：
1、同歩调研。两位调研工作人员另外参加每个调研阶段，调研建议同样的，一同作出调研结果，并一同对调研结果承担；调研建议不一样的，各自作出调研结果，并对分别的调研结果承担。
2、逐层调研。一名调研工作人员根据核查书面材料、与贷款人谈话的方法开展调研；另一名调研工作人员根据核查书面材料、对贷款人电話采访或上门服务采访的方法开展调研。两位调研工作人员依据分别的实地调查各自作出调研结果，并对分别的调研结果承担。

六、贷款人家庭年收入、债务状况的调研
对己婚贷款人，若贷款人收益已做到规定，不用调研其另一半收益状况。对贷款人以及另一半的金融机构债务，应根据中国人民银行个人征信报告系统软件核查，别的债务信息内容关键根据贷款人申请方法获得。

七、抵押人另一半或别的共有权利人建议 抵押人己婚或质押物有别的共有权利人的，须出示己婚抵押人另一半或别的共有权利人的合理合法合理的身份证证件正本及影印件。
对己婚抵押人的另一半或别的共有权利人，正常情况下应由借款行经办人员工作人员当场印证签定本人买房担保借款合同书；不可以印证签定本人买房担保借款合同书的，应公正签定《同意抵押承诺书》。但对房地产业支配权资格证书上未将贷款人另一半备案为共有权利人，且房地产业备案管理方法单位明文规定此类状况下申请办理房地产迁移备案及预告登记时不用另一半签名或出示保证书的，一级支行可自主明确是不是规定抵押人另一半当场签定本人买房担保借款合同书或公正签定《同意抵押承诺书》。